O habitação abundância movimento ganhou mais argumentos intelectuais do que qualquer um poderia ter previsto há uma década. Em grande parte da política americana, mesmo em Nova York de Zohran Mamdani (ouça, eu adoro esse cara), agora é pelo menos possível dizer em voz alta que temos muitas regras inúteis que tornam impossível construir moradias suficientes. Mas isso não resolve as questões politicamente mais difíceis de…onde exatamente a habitação deveria desaparecer e como deveria ser?
Tem havido frequentemente desacordo entre os reformadores da habitação sobre esse ponto – ou pelo menos uma diferença de ênfase. Deveriam os defensores tentar adicionar casas em áreas urbanas e suburbanas já vibrantes, o que aumentaria a densidade, mas esbarraria numa série de códigos de zoneamento e vizinhos irritados? Ou o foco deveria ser construir na periferia urbanana forma de expansão, onde a terra é barata e abundante e os obstáculos à construção são menores?
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Essas abordagens, conhecidas respectivamente como preenchimento e greenfield desenvolvimento, não são necessariamente opostos; com a América milhões de casas faltama maioria dos especialistas em habitação diria que precisamos de ambos. Mas há muitas razões para preferir construir em vez de construir. Construir sobre ou entre o desenvolvimento existente reduz os danos ao meio ambiente e à vida selvagem, minimiza os tempos de deslocamento e apoia melhor comunidades compactas, transitáveis e habitáveis. E um recente relatório da iniciativa de política habitacional do Pew Charitable Trusts, o Instituto de Recursos Mundiaise a empresa de pesquisa ECOnoroeste avança outra razão menos apreciada para favorecer o preenchimento: poderia ajudar a manter a solvência da sua cidade e talvez até mesmo manter baixos os impostos sobre a propriedade.
Como? Os pesquisadores simularam diferentes cenários futuros de construção de moradias em 10 estados diversos, incluindo estados de rápido crescimento, como Arizona e Texas, e estados de crescimento mais lento, como Pensilvânia. Em seguida, compararam os custos públicos de serviços essenciais, como estradas e linhas de esgoto para casas construídas em comunidades existentes, versus aqueles construídos nos limites das cidades.
Cada casa desenvolvida perto de empregos, lojas e transportes públicos, de acordo com o relatório, exigiria despesas iniciais de infra-estruturas cerca de 21.000 dólares menos, em média, do que as adicionadas na periferia urbana, o que equivale a uma redução de um terço no custo dessa infra-estrutura. (As categorias usadas no relatório são mais complexas do que apenas uma divisão de preenchimento versus greenfield, mas para simplificar, usarei esses termos como uma forma abreviada.)
Pew Charitable Trusts, World Assets Institute e ECOnorthwest
O em andamento Entretanto, a manutenção de toda essa infra-estrutura representava cerca de 50 por cento menos, em média, para as casas construídas em comunidades estabelecidas, enquanto as comunidades desenvolvidas desta forma aumentariam cerca de 13 por cento mais em impostos sobre a propriedade por acre, em média, porque têm mais agregados familiares concentrados na mesma área de terra.
Pew Charitable Trusts, World Assets Institute e ECOnorthwest
Analistas urbanos fizeram variações desta observação muitos vezes antese a lógica é principalmente a geometria básica: o desenvolvimento habitacional compacto permite que as cidades gastem menos por pessoa em infra-estruturas físicas, como estradas, e distribuam os custos dessa infra-estrutura por mais famílias. No entanto, a política americana de utilização dos solos foi concebida para desencorajar precisamente esse tipo de crescimento. Como resultado, construímos muito mais casas unifamiliares do que apartamentos ou condomínios, e cada vez mais em áreas de baixa densidade fora dos grandes centros populacionais.
Entretanto, os EUA estão a atingir rapidamente os limites orçamentais – taxas de juro mais elevadas, uma população envelhecida e, no meio de tudo isto, uma crise a nível nacional. revolta contra impostos sobre a propriedade. O crescimento fiscalmente eficiente é mais importante do que há muito tempo, e esse pode ser o convite de que necessitamos para repensar o instinto permanente da América de crescer sempre para fora.
A expansão custa mais às cidadesmas não é tudo
Para entender como isso funciona, é útil imaginá-lo através de exemplos do mundo actual: Tomemos como exemplo o subúrbio predominantemente de classe média de Parque Universitário, Illinoisque abriga cerca de 681 pessoas por quilômetro quadrado, e compará-lo com as proximidades Chicagoque é quase 18 vezes mais denso. Isso significa que o College Park atende muito menos pessoas por quilômetro de estrada ou metro de tubulação, proporcionando uma base tributária mais reduzida para pagar pela infraestrutura da qual a comunidade depende.
Como observa o relatório da Pew: “A construção de casas em áreas estabelecidas depende principalmente da infra-estrutura existente e muitas vezes inclui edifícios de apartamentos, duplexes, moradias em banda e unidades habitacionais acessórias (ADUs), todas as quais requerem menos infra-estruturas por unidade do que casas unifamiliares isoladas”. Embora o relatório se baseie em modelos, as suas conclusões estão de acordo com mais empiricamente de castigo pesquisa sobre a questão.
Infraestruturas mais baratas, no entanto, não significam custos mais baixos em todos os níveis. Arpit Gupta, professor associado de finanças na Stern College of Enterprise da Universidade de Nova York, apontou que a infra-estrutura física, como estradas, pontes, esgotos e serviços de água, representa apenas uma pequena parte dos custos dos governos locais nos EUA. Os gastos sociais, em áreas como saúde e educação, são muito mais importantes do ponto de vista fiscal. Essa é uma das razões pelas quais, embora os governos de cidades azuis como Chicago beneficiem da economia da densidade, são muitas vezes mais dispendiosos para construir e habitar, graças a factores como salários mais elevados no sector público e processos de revisão e licenciamento ambiental mais onerosos.
No entanto, embora uma comunidade em expansão possa ser capaz de suportar os encargos de infra-estruturas mais alargadas, desde que proceed a crescer, se o crescimento começar a estagnar, os custos de anos de desenvolvimento de raiz podem realmente começar a afectar. E nos EUA, não é preciso nem sair dos subúrbios para ver isso. No início deste ano, eu falei com John Zeanah, chefe de desenvolvimento e infraestrutura de Memphis, Tennessee, sobre o que esse padrão significou para a cidade. “Memphis viveu isso em primeira mão”, disse ele. “Existem custos significativos associados à expansão que, em última análise, são insustentáveis.”
Muitas cidades americanas em expansão – Houston, Dallas, Phoenix – estão a crescer rapidamente em população, mas há também muitas outras cujas populações estagnaram ou diminuíram nas últimas décadas e que agora têm o fardo de descobrir o que fazer com uma presença geográfica demasiado grande. No closing do século 20, Memphis cresceu literalmente anexando empreendimentos não incorporados próximos, mas nos últimos anos sua população tem diminuído.
Em 2015, em comparação com cerca de 50 anos antes, “a área territorial da cidade cresceu mais de 50%, praticamente sem crescimento populacional. Isso significou 50% mais infraestrutura para atender e manter”, disse-me Zeanah por e-mail. Os custos disto vão muito além da simples infra-estrutura física, explicou Zeanah, estendendo-se a serviços como polícia, bombeiros e trânsito, todos os quais devem servir uma área maior do que serviriam de outra forma e precisam de ser apoiados por uma base tributária estagnada.
Memphis agora está tentando desfazer esses erros. É o mais recente plano abrangenteZeanah escreveu-me, reconhece que “o caminho mais viável da cidade period concentrar o investimento em bairros e corredores existentes onde a terra e a capacidade de infraestrutura estivessem disponíveis, os custos relativos fossem mais baixos e o retorno do investimento público fosse mais elevado”. Em outras palavras, exatamente o que a pesquisa do Pew aponta.
Podemos superar as barreiras à densidade?
O desafio é que as cidades e subúrbios americanos que esperam fazer essa mudança filosófica na forma como crescem – acrescentando preenchimento a bairros já prósperos em vez de se expandirem para fora – enfrentam um desafio de barreiras regulamentares e culturais.
Existem, claro, códigos de zoneamento locais e mínimos de estacionamento que impedem a construção densa de casas e que se tornaram um albatroz político para as cidades que tentam reformar a sua abordagem à habitação. Existem NIMBYs que não querem mudanças repentinas no caráter proverbial de sua vizinhança e desejam levar qualquer desenvolvimento ainda mais longe. E os municípios também têm incentivos estruturais para crescerem no exterior, porque pode ser mais fácil encontrar dinheiro para novas infra-estruturas do que para manter as infra-estruturas existentes. “As jurisdições locais podem aceder ao financiamento para custos iniciais de infraestrutura (de fontes federais, estaduais e privadas) com relativa facilidade, mas enfrentam opções limitadas para pagar pela manutenção a longo prazo, fazendo com que o desenvolvimento de greenfields pareça atraente do ponto de vista fiscal no curto prazo”, disse Tushar Kansal, um oficial sênior da iniciativa de política habitacional do Pew, por e-mail.
Em última análise, a sustentabilidade fiscal pode ser um argumento relativamente menor a favor da construção de casas como preenchimento em bairros estabelecidos, embora seja um argumento com explicit importância neste momento, dado o cenário americano. crise do custo de vida e raiva sobre impostos. Mas os EUA continuam a ser um país muito rico que pode suportar os custos materiais da expansão e do zoneamento excludente, se realmente quisermos.
A defesa mais forte do preenchimento não se baseia na poupança fiscal, mas sim na liberdade humana, na qualidade de vida e nos maiores benefícios para a nossa economia ao permitir o crescimento populacional nas nossas cidades mais prósperas. Devíamos legalizar mais habitações em locais onde as pessoas já vivem, porque mais pessoas querem viver lá – e só isso já deveria ser suficiente.